极端情况下,2007年、2008年一季度新增个人房贷全部为坏账,也仅为8600亿元,不足整个银行体系贷款总额的3%，2007年国内银行业税后利润总额为4467亿元个人房贷或许套不了银行

最近，被管理层一度叫停的转按揭和加按揭业务又死灰复燃，并以一种更隐蔽的形式在部分银行变相推出。虽然新的操作方法仍涉嫌违规，潜藏风险，但银行对此似乎却并不担忧——实际上贷款额不足房产市值的五成。

转按揭贷款的风险比一手房贷风险大。目前，转按揭房贷额约3130亿元，占总房贷额的10%，占整个银行体系总贷款额更是仅为1%左右。极端情况下，即使2007年、2008年一季度风险度较高的新增个人住房按揭贷款全部为坏账，也仅为8600亿元，占整个银行体系贷款总额不足3%。

银行业据此判断，在2006年以前个人住房按揭贷款占比更大、全国个人住房按揭贷款首付平均达到40%的情况下，房贷风险并不像想象中的那么高。

转加按揭的法律风险目前，卷土重来的加按揭业务则比原来有所创新，客户想要以房产升值部分获得抵押贷款，可以通过另一家银行对房产重新评估，然后按新的总价获得一定折扣的新增贷款，这实际上与原来的加按揭效果一样。

一般意义上的转按揭是指跨行转按揭，前提条件是在上家还款正常，没有不良记录，如果出现三次以上的逾期，担保公司不会出具担保函;转按揭的房屋必须获得产权证一年以上，还款至少要满一年，房屋交接书也应满一年。此外，客户的贷款额原则上大于还款额，多出的是转按揭担保费，一般为下家银行贷款额的千分之六，至于由谁来出，则由双方协商确定。

转按揭的操作流程一般是先审批贷款，然后由担保公司、银行和客户签订三方协议，再办理委托担保公司代理手续;贷款审批通过后，客户缴纳各种税费后，担保公司出具“担保函”，然后银行放款到担保公司账户;客户与上家银行预约还款，办理注销登记，再办理交易和抵押登记手续，最后领取产权证，银行放行剩余的尾款。

从法律上看，转按揭一般只涉及到债权人的主体变更，不涉及内容，而加按揭不仅有主体的变更，还有内容的变更。如果只是债权主体的变更，则债权人只须通知债务人即可;如果涉及内容变动，则债务人和后债权人须征得原债权人的同意才可变更。

现实中，客户为绕开须债权人同意的规定，直接申请提前还贷终止与上家银行的关系，并且在此之前往往已与下家银行谈妥了各种转加按揭的条款。实际上，如果下家银行与上家银行提供的服务包括贷款额度、贷款利率、期限等是一样的，客户为何还愿意多付出各种税费、担保费等额外代价呢，唯一的解释就是下家肯定给了客户额外的利益和好处，可能就是加按揭重新评估房产升值部分的贷款额度。