二手房房产证在银行抵押怎样办理过户?

有两个办法：赎楼;异名转按揭。

如何赎楼最安全?

有读者问：“我正在买一套二手房，可是卖家说，他是贷款买的房，房产证目前抵押给银行了。卖家要我先交一部分房款，帮他把房产证赎回来，才能完成交易。我知道这样做有风险，但若是向金融机构申请赎楼贷，费用不少，卖家又要我来承担。你说，我该不该给房东赎楼?”

二手房买卖中，经常遇到的情况是，你要买房，但房东的产权证还被抵押给银行。房东要求你先交一部分钱，用这部分钱还清房贷，这样从银行赎回房产证，也叫作赎楼。

赎楼款项交给第三方最保险

这样做的风险是，房东赎回房产证后毁约，不再与你做交易，或者房东拿走钱做它用，根本不去还房贷，或是买家交了赎楼款后，发现房屋有被查封或者抵押等情况。所以，要防止这种风险，你最好是不替房东赎楼。

如果你实在觉得房子价格合理，又想省掉赎楼贷的费用，不得不帮房东赎楼，那么最安全保险的做法是：

你们应该先签订买卖合同，把赎楼相关事宜写清楚，赎楼的款项不要直接打给银行，也不要直接打给房东，而是交作为定金给第三方托管办理。买家应当在交付赎楼款前查清卖方的银行按揭账号，要求卖家将该按揭账号及密码托管第三方，通过该账号支付赎楼款，尽量避免通过现金直接支付给卖家本人。卖家委托中介或者其他买方信任的第三方办理赎楼及过户手续，并公证授权委托书。

金额上也需要留意：定金不能超过房价的20%，因为超过20%部分的定金不受法律保护。所以，如果20%以内的房款不够赎楼，那超出20%的钱应作为买家借给卖家的借款，你们可以再签订借款协议。

异名转按揭风险更低

推荐用户在二手房交易中使用“异名转按揭”来规避其中的风险。采取转按揭，由担保公司从中担保，更能保证买卖双方的安全。从时间上来讲，转按揭所需时间大概在一个月至一个半月，快于提前还款。但转按揭需要一定的担保费,这是这种方法的缺点之一。

异名转按揭的办理流程如下：

第一步

卖家(即原借款人)向银行提出申请。

第二步

银行经审查同意的，由银行、卖家和购房人签订协议(三方协议)，银行同意卖家转让住房，卖家承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。

第三步

卖家和购房人签订住房转让合同。

第四步

购房人向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖家剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。

第五步

银行经审批同意后，与购房人签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。

第六步

银行与卖家到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，售房人与购房人办理房屋产权过户手续，银行与购房人办理新的抵押登记手续。